Портал создан при поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям.

ИПОТЕКА

Кандидаты экономических наук М. САФРОНЧУК, И. СТРЕЛЕЦ.

Главный герой романа "Евгений Онегин" был сторонником новых модных экономических теорий. Большинство же русских дворян жили по принципу: "нужны деньги - заложи имение". Закладная - форма ипотечного кредита (под залог недвижимости) - была широко распространена в России. Нам это хорошо известно из отечественной литературы прошлого и начала нынешнего века: во многих произведениях упоминаются поместья, земли, городские дома, которые закладываются и перезакладываются. Затем на целый век ипотека ушла из российского общества, хотя во всем мире она широко развивалась. Совершенствовались формы ипотеки, вырабатывались специфические модели. Понятно, что среди экономических механизмов наиболее живучими оказываются те, что приносят заметную выгоду. Почему ипотека выгодна и кредитору и должнику? Ответ на этот вопрос интересен для многих. Ведь не исключено, что ипотека в скором времени станет для нас реальностью. Во всяком случае в Москве уже делаются первые шаги - выдаются ипотечные кредиты для приобретения жилья.

Отец понять его не мог
и земли отдавал в залог.

А. С. Пушкин. "Евгений Онегин".

В Греции в VI веке до нашей эры появился новый вид обеспечения кредита - земельный залог. На границе заложенного участка кредитор ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Этот столб и назывался "ипотекой" (подставкой).

Сегодня, как и раньше, под ипотекой (ипотечным кредитом) понимается кредитование под залог недвижимости.

Подобная форма кредитных отношений широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой, прежде всего в США и в Западной Европе. Это связано с тем, что ипотечный кредит обладает существенны ми преимуществами по сравнению с другими видами кредита: он уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает кредит на весьма длительный период и при этом имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом. Кредитор же получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды. Заложенная недвижимость может продолжать приносить доход: сдаваться в аренду, использоваться как производственный объект и т. д. И таким образом за время действия договора можно уменьшить или полностью покрыть сумму долга.

Взаимоотношения должника и кредитора зависят от того, как заключен ипотечный договор. В разных странах существуют свои юридические особенности его оформления. Но есть и общие для всех черты.

Кредитный договор с залогом недвижимости называется также закладной. В договоре участвуют две стороны: должник (заемщик, залогодатель) и кредитор (заимодавец, залогодержатель). Закладная должна содержать некоторые обязательные элементы. Она определяет права и обязанности сторон, положения, связанные с нарушениями условий займа, размер налоговых, страховых и других выплат, осуществляемых заемщиком. В закладной рассматривается процедура продажи и отчуждения заложенного имущества, передачи закладной третьей стороне.

Одна из характерных особенностей ипотеки - необходимость ее регистрации у нотариуса в установлен ной законодательством форме. В России регистрация ипотеки осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской федерации и федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Во Франции это Кадастр (картографическое изображение всей территории страны с подробным отражением всех земельных участков и построек), в Германии - Поземельная книга, в которой регистрируются земельные участки при установлении ипотеки.

Существует первичный и вторичный рынок закладных. На первичном рынке закладные появляются в результате оформления соответствующих контрактов между кредитором (как правило, это ипотечный банк) и ссудозаемщиком (как правило, это клиент банка). Таким образом, кредитор и есть создатель первичного рынка закладных.

Вторичный рынок образуется в результате перепродажи закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Происходит это так: кредитор (ипотечный банк или другая финансовая компания) под закладные выпускает ценные бумаги, которые затем продает другим инвесторам.

Предположим, клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. После оформления кредитного договора ипотечный банк может либо пополнить данной закладной портфель своих ценных бумаг, либо продать ее третьим лицам, которые и становятся создателями вторичного рынка закладных. Таким образом ипотечный банк увеличивает свои финансовые ресурсы для предоставления новых кредитов.

Еще одним участником вторичного рынка становится эмиссионно-финансовая компания (реинвестор). Она формирует пакеты закладных и под их обеспечение выпускает ценные бумаги, как правило, облигации. Облигации уже не привязаны к объекту недвижимости. Их покупателями могут быть коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые учреждения. Так на вторичном рынке мобилизуются ресурсы для выдачи новых ипотечных кредитов.

В мировой экономике сформировались различные модели ипотечного кредитования: усеченно-открытая (Франция, Испания), расширенно-открытая (США, ее еще называют американской), сбалансированно-автономная (Германия).

Несмотря на определенные различия американской и немецкой моделей ипотечного кредитования, обе они представляют собой удачный вариант стимулирования строительства жилья, что дает рабочие места и увеличивает поступления в бюджет. Поэтому правительства обеих стран поддерживают эти модели через систему страхования рисков, государственных гарантий, а также с помощью налоговых льгот и адресных дотаций.

Ипотечное кредитование в России имеет свои традиции. Вспомним печальную судьбу чеховского вишневого сада, который закладывался, перезакладывался, но, увы, был обречен на продажу.

Основными ипотечными организациями в России XIX века были городские кредитные общества, среди которых выделялись четыре: Петербургское, Московское, Одесское, Варшавское. В их руках было сосредото чено около 80% ипотечных кредитных фондов. На рубеже XIX-XX веков в период активного городского строительства право на сделки с городской недвижимостью получили также земельные (ипотечные) банки.

Городские кредитные общества и ипотечные банки создали первичный рынок закладных, которые обязательно регистрировались у нотариуса и фиксировались в крепостных книгах. В крепостных книгах отражалось и дальнейшее движение закладных в случае перепродажи закладываемого имущества. Повторные закладные возникали, если ценность имущества позволяла расплатиться с несколькими кредиторами. В случае банкротства заемщика действовало правило старшинства: сначала удовлетворялись требования по задолженности держателя первой закладной, затем - второй и так далее.

Городские кредитные общества находились под контролем государства: они были обязаны держать свободные денежные средства в государственных или гарантированных правительством ценных бумагах и наряду с наличными суммами хранить их в Государственном банке.

В России существовал и вторичный рынок закладных. Облигации городских кредитных обществ имели хождение на бирже, и с 1862 года в Государственном банке можно было получить ссуду под залог этих облигаций, почти ничем не уступавших государственным ценным бумагам.

В сегодняшней России мы наблюдаем возрождение традиций ипотечного кредитования. Однако процесс этот идет достаточно медленно. Еще только зарождается нормативная база ипотеки, поэтому в настоящее время решение каждой проблемы в

этой области оформляется специальным указом президента и нормативными актами субъектов федерации.

В Российской Федерации в соответствии со статьей 42 Закона РФ "О залоге" (1992 г.) "ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им". При ипотечном кредитовании заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя, а договор об ипотеке заключается в виде закладной. Нотариально заверенная и прошедшая государственную регистрацию закладная может быть заложена, а права по закладной могут переуступаться другим лицам.

Из всех перечисленных выше объектов ипотеки обычных граждан интересуют прежде всего квартиры и дачи. Можно сразу отметить, что жильцы коммунальных квартир не могут заложить свои комнаты, поскольку отдельные комнаты не служат предметом ипотеки. В ипотеку могут передаваться только приватизированные квартиры. Тем не менее если заложенная квартира все же продается, то залогодатель и его семья не могут быть выселены из квартиры. Они лишь перезаключают договор аренды с новым собственником недвижимости.

На рынке недвижимости все чаще раздаются заявления о новых ипотечных программах, многие из которых развернуты при активном участии московского правительства. В марте этого года в Москве началась реализация двух ипотечных проектов: первый - с привлечением иностранных инвесторов по американской, или классической, схеме; второй - с привлечением внутренних инвесторов.

Ранее ипотечным кредитованием занимались ссудно-сберегательные кассы в различных округах столицы. Так, в Западном округе кредиты под залог недвижимости стали выдаваться для покупки квартир жилого комплекса, строящегося на улице Лобачевского. Условия для москвичей и других граждан России одинаковы: кредит выдается под 8% годовых, так как строительство еще не завершено, сроком на 10 лет, первоначальный взнос - 50% стоимости жилья.

Ипотечная программа для Москвы, запущенная в середине марта по американской схеме, казалось бы, наиболее привлекательна. Судите сами: ипотечный кредит выдается под 10% годовых сроком на десять лет и в большом размере - 70% стоимости уже готового жилья, которое может быть выбрано как на первичном, так и на вторичном рынке (то есть в новостройках или в старом фонде). Однако доступ к участию в этой программе весьма ограничен: там, где хорошие условия займа, там и высокие требования к клиентам. Инвестсбербанк выдает кредиты не только по сведениям о текущих доходах, но и на основе оценки профессиональных качеств клиента и перспектив его бизнеса. Кроме того, американские инвесторы не спешат размещать свой капитал в России, и их роль, надеемся временно, выполняет московское правитель ство. Оно заложило в бюджет на ипотечную программу в этом году 120 млн. рублей.

Другой новый проект, запущенный 22 марта, основан на внутреннем инвестировании и реализуется департаментом внебюджетного планирования Москвы совместно с Собинбанком. Под программу выделено 100 тысяч кв. м жилья - примерно 2,5 тысячи квартир. Кредит выдается также на 10 лет, под 8% годовых для покупки типовых квартир и под 10% годовых для приобретения элитных. Первый взнос покупателя составляет, в зависимости от его дохода, от 30 до 50% стоимости жилья. Участие в этой программе ограничено московской пропиской, а выбор - муниципальными домами, а также квартирами, находящимися в собственности Собинбанка. Банк выдает кредит только после строгой проверки совместно со страховой компанией платежеспособности потенциального заемщика. Уплатив взнос, покупатель сразу же вступает в права собственности на жилье, которое одновременно закладывается в банке, выдавшем ипотечный кредит.

В нынешних нестабильных экономических условиях за банки, способные выдать ипотечный кредит, идет борьба. Рынок недвижимости тревожат те же проблемы, что и товарные рынки: высокие инфляционные ожидания, угроза резкого падения цен на недвижимость, нестабильность доходов покупателей. Все это серьезно повышает банковские риски и затрудняет поиск банков, желающих выдавать долгосрочные кредиты. Объем кредитов, требующихся на реализацию второй ипотечной программы, планируется в размере 40-50 млн. американских долларов (для сравнения: из московского бюджета выделено на все инвестиционные программы в этом году 5,2 млн. долларов).

Вслед за московской ипотечной программой развивается петербургская. В северной столице ее реализует Федеральное агентство ипотечного кредитования совместно с уполномоченными банками - "Санкт-Петербург", "Петербургский", "Балтийский" и Промышленно-строительный банк. Первые пять кредитов выданы сроком на 10 лет под 15-18% годовых. К концу года планируется снизить столь высокую стоимость кредитования на 10% годовых, но одновременно и уменьшить срок отдачи кредита до 3 лет. Бюджет Санкт-Петербурга выделил на ипотечное кредитование 30 млн. долларов. Для получения дополнительных средств Промышленно-строительный банк и Федеральное агентство ипотечного кредитования размещают среди населения облигации жилищного займа, планируя привлечь к концу года еще 3 млн. долларов.

Что касается ипотечной программы в других регионах, то она наиболее успешно развивается в Чувашии, Башкирии, в Самарской и Ярославской областях. Под региональное ипотечное кредитование планировалось выделить в 1999 году 32 млн. кв. м жилой площади, однако августовский кризис помешал этим планам реализоваться в полном объеме.

ИПОТЕКА. Сбалансированная автономная модель (Германия)

Действует по принципу кассы взаимопомощи: кредитные ресурсы банка не заимствуются на открытом рынке, а формируют ся за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение такого займа, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения отодвигается во времени. Но в то же время и не зависит от колебаний на финансовом рынке и цен заемных средств. Именно поэтому она получила название автономной.

Примером использования данной модели может служить система приобретения жилья в Германии. Лица, желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках или сберкассах. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости жилья, покупатели недвижимости получают государственную дотацию в размере 10% от его стоимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат. На выдачу этого кредита банк берет средства из предыдущих целевых сбережений своих клиентов.

ИПОТЕКА. Усеченно-открытая модель (Великобритания, Франция, Испания)

Финансовое учреждение - кредитор - выдает ссуду, а должник берет ее исключительно в целях инвестирования в разнообразные проекты, например в недвижимость. При этом закладные не выходят за пределы первичного рынка. Кредитор для выдачи ссуды может привлекать средства не только из специальных ипотечных фондов, но и из любых других источников: собственных капиталов, депозитов клиентов, межбанковских кредитов и т. п. Простота этой схемы обусловливает ее распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и в странах с развитой рыночной экономикой. Сроки кредитования и величина процента четко не определены и каждый раз устанавли ваются по усмотрению руководства ипотечного банка с учетом специфики кредитной ситуации и желаний клиента.

ИПОТЕКА. Расширенно-открытая модель (США)

Эта модель (ее часто называют американской моделью ипотеки) особенно удачно используется на рынке жилья, облегчая лицам с относительно невысоким доходом приобретать дома и квартиры в собственность. Покупатели жилья платят наличными лишь небольшую сумму, а львиная доля стоимости покупки дается в кредит банком под залог либо приобретаемой, либо уже имеющейся недвижимости. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Банк обладает такой возможностью, поскольку он расширяет свои финансовые ресурсы за счет вторичного рынка закладных, что отражено в названии модели.

См. в номере на ту же тему

С. ТРАНКОВСКИЙ - Как строили здание на девичьем поле.

Н. УМЕРЕНКОВА - пожалуйте в долговую яму.


Случайная статья


Другие статьи из рубрики «Беседы об экономике»